Onderzoek belangrijk in oververhitte huizenmarkt
Geplaatst op: 17-09-2018, 08:26:12
Wie een huis koopt, krijgt te maken met de koopakte. Pas na het tekenen van de koopakte is er een overeenkomst. Daar maken makelaars op verschillende manieren handig gebruik van in deze oververhitte huizenmarkt.
Zo komt het steeds vaker voor dat na het (mondeling) overeenkomen van de koopprijs, de kopers een paar dagen later nog worden gebeld om de koopprijs te verhogen. Reden: de makelaar heeft nog een koper gevonden die meer wil betalen.
Als koper ben je afhankelijk van de verkopende makelaar, die bepaald hoe snel de koopakte kan worden getekend. Hierdoor weten koper en verkoper soms niet 100% waar ze aan toe zijn. Op een aantal vlakken kan nog flinke verbetering worden gemaakt.
Voorbehoud bouwkundige keuring
Vanaf 1 februari 2018 hebben kopers meer zekerheid. Vanaf die datum staat het voorbehoud tot een bouwkundige keuring standaard in de koopovereenkomst. Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben hierover overeenstemming bereikt met makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro.
Op het eerste gezicht lijkt dit goed nieuws. Maar in het artikel staat het volgende, dat de zaak toch weer in een ander licht zet: “Het voorbehoud kan wel worden geschrapt, maar alleen als de verkoper er niet mee instemt, of als de koper een bouwkundige keuring niet nodig vindt.
Tot nu toe moet een koper altijd aan de verkoper/verkoopmakelaar vragen een bouwkundig voorbehoud toe te voegen aan het koopcontract. ‘Dat wordt straks omgedraaid: het bouwkundig voorbehoud staat dan standaard in de koopovereenkomst vermeld. Het moet echt worden doorgestreept als de verkoper een bouwkundige keuring niet toestaat, of als de koper ervan afziet’, zegt Steven Wayenberg, juridisch beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis.”
Niet meer schrappen
Wie mijn columns heeft gevolgd de afgelopen jaren, weet dat ik een groot voorstander ben van het verplicht maken van een bouwkundig rapport als een woning wordt gekocht.
Een bouwkundig rapport is uitgebreider dan een taxatierapport. Een bouwkundig expert zal een woning meer beoordelen op de gebreken en misstanden. De kans op financiële tegenvallers wordt kleiner voor een koper.
Ik ben zeer benieuwd hoe vaak het bouwkundig voorbehoud geschrapt gaat worden in de koopakte. In deze markt kan ik mij voorstellen dat verkopers hier niet op zitten te wachten.
Meer duidelijkheid is wenselijk
Eigenlijk is hetzelfde van toepassing voor de ontbindende voorwaarden. Er worden steeds meer woningen verkocht zonder dat er sprake is van ontbindende voorwaarden.
Ik blijf dit zeer vreemd vinden. Waarom wordt het onderstaande niet standaard ingevoerd, zodat koper en verkoper 100% weten waar ze aan toe zijn:
- Mondelinge overeenkomst van de koopprijs is bindend.
- Bouwkundig rapport standaard in de koopakte.
- Ontbindende voorwaarden minimaal 8 weken.
Hypotheekrente aanpassen
Een paar maanden geleden kwam Vereniging Eigen Huis met een onderzoek over de hypotheekrente tijdens de rentevast periode. Kan deze aangepast worden als de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse komt?
Bij vier banken (Nationale Nederlanden, Delta Lloyd, Argenta en Merius) was dit niet mogelijk. Een van die banken, Nationale Nederlanden, heeft overigens al beloofd dit nog dit jaar aan te passen voor nieuwe en bestaande klanten.
Want wat zijn de gevolgen hiervan, als de hypotheekrente tijdens de looptijd niet aangepast kan worden?
Een voorbeeld
Hieronder de hypotheekrentes van diverse rentevaste periodes van Argenta.
|
Periode |
Zonder NHG |
(Annuitair, Lineair en Spaar) |
|
|
|
|
t/m 65% mw |
t/m 85% mw |
t/m 108% mw |
t/m 110% mw |
|
5 jaar |
1,45% |
1,60% |
1,95% |
2,05% |
|
10 jaar |
1,80% |
1,95% |
2,30% |
2,40% |
|
15 jaar |
2,20% |
2,35% |
2,70% |
2,80% |
|
20 jaar |
2,30% |
2,45% |
2,80% |
2,90% |
|
30 jaar |
2,80% |
2,95% |
3,10% |
3,20% |
Stel een huizenbezitter sluit een annuïteitenhypotheek af bij Argenta en zet de rente voor twintig jaar vast. De hypotheekrente is dan 2,80%. Deze rente blijft dan de gehele periode van toepassing.
Een huizenbezitter profiteert dus niet mee als zijn hypotheek in de risicoklasse tot 85% van de marktwaarde komt. De rente in deze risicoklasse is 2,45%, en dus 0,35% lager. Argenta heeft een lange periode de laagste hypotheekrente van Nederland gehad.
Veel huizenbezitters zullen dan ook een hypotheek bij Argenta hebben afgesloten vanwege die lage rente op dat moment. In werkelijkheid kunnen zij nu dus duurder uit zijn, daar hun rente niet wordt aangepast.
Belang van onderzoeken
Dit soort onderzoeken laten goed zien hoe belangrijk zij zijn voor toekomstige kopers. Als dit soort onderzoeksresultaten algemeen bekend zijn, kunnen zij beter gefundeerde beslissingen maken. Iets dat ook latere financiële problemen kan voorkomen. Bovendien spoort het aanbieders aan hun voorwaarden of aanbod positief te wijzigen wanneer eventuele misstanden bekend worden.
Daarom ben ik blij dat Vereniging Eigen Huis dit soort onderzoeken doet. In februari 2014 heb ik zelf al een groot onderzoek gedaan. Als ik nu terug kijk hebben diverse banken hun voorwaarden positief gewijzigd. Nu deze vier banken nog.
Bron: bijdrage van Jos Koets van 14 september 2018 op www.iexgeld.nl